Tra i poteri che la legge attribuisce all’amministratore di condominio vi è anche quello di disciplinare l'uso delle cose e dei servizi comuni, in modo da assicurare il miglior godimento a tutti i condomini.

È compito dell’amministratore vigilare sulla regolarità dei servizi comuni, sul corretto utilizzo delle parti comuni da parte dei condomini, anche in base al regolamento condominiale. Può intervenire in determinate situazioni per garantire la parità di godimento dei beni comuni. Tuttavia, non può vietare del tutto, di sua iniziativa, l'utilizzo del bene ad uno o più condomini.

Quando si parla di uso delle parti comuni, la norma di riferimento è l’articolo 1102 del codice civile. Questo articolo stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso secondo il loro diritto. A tal fine, ed entro tali limiti, ogni condomino può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa.

Modalità di utilizzo delle parti comuni

È impossibile elencare le modalità di utilizzo delle parti comuni. La casistica è sterminata e varia da condominio a condominio. Solo per fare qualche esempio, pensiamo a tutti gli interventi che attengono alla tutela dell’impianto ascensore, all'erogazione del riscaldamento, alle modalità di utilizzo del cortile condominiale, delle aree esterne comuni dell’edificio, delle aree di parcheggio, delle scale, del sottotetto.

Dall’altro canto, non sempre è facile per l’amministratore disciplinare l’utilizzo delle parti comuni garantendo il diritto all’uso paritario. Nella pratica, tutto può diventare molto complicato.

La regola dell’uso paritario

L’articolo 1102 del codice civile fornisce delle regole generali che permettono di valutare, volta per volta, se le attività poste in essere dai singoli condomini sulle parti comuni sono legittime.

Ciascun condomino può servizi delle parti comuni, purché:

• non ne alteri la destinazione;
• non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Il diritto d’uso del singolo condominio riguarda il bene comune nella sua interezza, non una parte o una quota di esso. La regola dell’uso paritario per tutti i condomini può essere derogata solo con un regolamento condominiale “contrattuale”, cioè accettato da tutti i condomini.

Poteri dell’amministratore di condominio

Il potere dell’amministratore di disciplinare l’uso delle cose comuni è finalizzato, dunque, ad assicurare il pari uso di tutti i condòmini. L’amministratore può intervenire per garantire questo diritto. Tuttavia, come detto, non può certo negare ad un condominio un particolare utilizzo del bene comune che è consentito a tutti gli altri, a meno che ciò non sia previsto nel regolamento condominiale contrattuale. Un provvedimento del genere da parte dell’amministratore sarebbe illegittimo, perché andrebbe oltre i suoi poteri.

L’uso paritario

L’articolo 1102 del codice civile dice che ciascun condomino può trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

In termini generali, dovrebbe ritenersi consentita l’opera che, pur impegnando stabilmente una parte della cosa comune, non impedisca comunque un adeguato uso della parte residua (pensiamo, ad esempio, all’installazione dei pannelli solari sul lastrico solare condominiale).

L’uso più intenso

È ammessa la possibilità per ciascun proprietario di servirsi della cosa comune ed utilizzarla anche in modo più intenso, per un suo fine particolare, sempre facendo salvi la destinazione e il diritto al pari uso da parte degli altri condomini. Entro tali limiti, le opere eseguite dal singolo condomino devono intendersi legittime, anche laddove siano state eseguite senza la specifica autorizzazione assembleare.

L’uso esclusivo

L’uso esclusivo delle parti comuni da parte del singolo condomino è invece consentito soltanto entro limiti molto ristretti. Secondo la giurisprudenza, l’uso più intenso e diverso del bene comune può anche giungere ad essere esclusivo, purché ciò avvenga in attuazione di uno specifico accordo concluso tra tutti i titolari del diritto.

Se non esiste un accordo del genere, al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze degli altri condomini, e che lo stesso bene non perda la sua normale ed originaria destinazione.

In base a questi principi, solo per fare ad esempio, è considerato illegittimo utilizzo del cortile condominiale come area di parcheggio “in quanto l'ingresso e la sosta dei veicoli nell'area, impedendo o intralciando l'uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall'ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell'articolo 1120 del codice civile” (Corte di Cassazione civile, 05/10/2009, n. 21256).